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新浪体育|高端城市综合体致胜路径 银泰商业地产模式解读

2014-04-01 易铺网易铺网 编辑:管彤 阅读() 字号:
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[导语] 从开一座火一座的不败商业神话银泰百货,到布局全国的高端城市综合体银泰城,银泰仅用了十余年就完成了零售商业巨头向高端城市综合体缔造者的完美蜕变。作为商业地产板块的核...

  从开一座火一座的“不败商业神话”银泰百货,到布局全国的高端城市综合体银泰城,银泰仅用了十余年就完成了零售商业巨头向高端城市综合体缔造者的完美蜕变。作为商业地产板块的核心业务,从银泰城的成功背后,我们可以对银泰高端城市综合体开发的致胜路径进行一探。
 
  高端城市综合体致胜路径 银泰商业地产模式解读
 
  高端城市综合体,精品商业地产范本
 
  城市综合体作为商业地产的最高发展形态,具备庞大而丰富的功能,几乎覆盖了现代都市生活的各个领域:百货、超市数码餐饮娱乐休闲、居住等等,最大程度地满足了城市人群对商业设施与服务的全方位、多元化需求。
 
  通过其内部各种功能的综合互补,城市综合体克服了单纯业态在未来发展上的局限,从而建立起相互依存的价值关系,并具有了很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力。城市综合体能够适应不同时段的城市多样化生活,是都市24小时跳动的心脏。
 
  高端城市综合体是银泰在多年商业运营的基础上,持续发展并逐步完善的核心产品,充分发挥了精品百货与商业地产之间的战略协同优势,包括银泰中心、银泰城和银泰MALL三大系列。其中中国高端城市综合体——银泰城,是银泰集团倾力打造的多功能、复合型城市综合体,体量一般在30-50万平米,位于一线与二线城市的副中心、或经济发达的三线城市的经济核心区,汇集国内外知名品牌购物中心、星级酒店写字楼、住宅等于一体,是项目所在区域的地标性建筑。目前,银泰城已经在全国迅速铺开。
 
  高端城市综合体致胜路径 银泰商业地产模式解读
 
  只专注于核心城市、核心地段打造核心城市地标
 
  银泰集团通过对商业地产十余年的研究与摸索,建立了银泰特色的商业开发运营管理模式,专注于核心城市、核心地段打造核心城市地标。
 
  银泰城坚持中心选址,项目位置所在必须位于城市中心,这是因为:对于城市综合体的价值来说,“核心区”具有决定意义。
 
  核心城市的经济活力和发展前景首先为商业建立了可持续发展的基础;而核心地段则是项目尤其是商业成功的关键。
 
  从城市综合体的特点来看,其具有高可达性、便利性、高密度集约性、巨大辐射力、整体功能复合性等特质,这也表明一个成功的城市综合体需要建立在具备一定消费人群、交通便利、土地价值高的区域内,在这样一个区域内,城市综合体才能将分散的城市进行功能组合和价值提升,迅速带动周边地块的价值。
 
  成熟商管团队,团队执行力决定集团运作实力
 
  要建立一个成功的商业综合体,不仅需要充足资金,还要有专业的管理团队。而不断扩张的版图也对管理存在巨大挑战。
 
  目前,银泰商业管理团队拥有大型商业综合体开发管理的完整产业链,具体设计商业地产拓展、商业规划设计、商业开发建设、招商运营管理、大型综合体物业管理等各个方面,整个商业链条都由企业团队全面自主完成,公司骨干成员均在商业地产领域从事达10年至20年的管理工作,在业内也具备极具创新的管理意识。
 
  此外,集团管理成员的专业度与广域度,具有相当互补性与全面性,无论是在项目选址与政府沟通领域,战略投资融资业务领域,还是在综合体招商、写字楼与住宅的销售与分售、顶级酒店的品质管理等领域,团队均具备业内领先的优势。
 
  高端城市综合体致胜路径 银泰商业地产模式解读
 
  平阳银泰城 物业类型:住宅商铺写字楼
 
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  订单式商业地产,大批优质品牌资源成就全国版图
 
  成功可以复制:订单式商业地产
 
  订单地产的概念是先寻找有意向签约合作的客户,再根据客户所需拿地、规划、修建,其好处是资金链的稳定,谈妥主力店后,等商场开业的时候至少有50%以上的店面是已经租出,一般都能做到满铺开业,那么租金更是有保障。将租出的商业面积带租赁合约向银行抵押,还可获得一笔银行贷款,从而支撑开发所需资金。
 
  “订单式”商业地产根据商户的行业特点、商业规模和功能划分等具体要求来打造商业地产项目。这就要求开发商在项目建造之前就做好“订单”,然后再进行投资开发。“订单”模式,让商家由以前的后期介入转变为前期介入,这对开发商来说,不仅降低了项目成本,更能照顾到经营者的实际需求,使项目更符合商家的要求,大大降低了商铺的空置风险。
 
  高端城市综合体致胜路径 银泰商业地产模式解读
 
  苍南银泰城 物业类型:住宅商铺
 
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  “订单式”操作的两大必要条件
 
  要真正实现商业地产的“订单”模式,需要两个条件,一是这个商业项目必须具有一定的规模,才能有足够的实力吸引品牌商加盟并保证后期的良好运营,而小的商业项目不管是资金储备方面还是管理能力方面都无法满足“订单式”商业地产的要求;二是开发商要拥有大量的品牌客户资源。掌握了这些品牌商家的建店要求,对“订单”模式的操作才能得心应手。而如果缺少丰富的品牌资源,实行“订单”模式无疑将吃力很多。
 
  品牌商家资源,订单式商业源动力
 
  银泰集团坚持国际化运营思路,注重与品牌商家的紧密合作,是国内签约奢侈品品牌商最多的商业地产企业之一。从全球顶级奢侈品到大众日用消费品,银泰已经与数千家品牌商建立了良好的商业合作关系,其中有LV、CHANEL、HERMES、GUCCI、PRADA、Cartier等顶级奢侈品牌,有MUJI、Gap、NEXT、 E-LAND等流行时尚品牌,有家乐福沃尔玛、乐购等国际大型超市,也有汉拿山、新辣道等知名餐饮品牌。
 
  除了与各大知名品牌保持良好合作,多年的成功运营经验也为银泰培养了一批忠实的追随者,银泰到哪里,这些品牌就开到哪里。大批优质的品牌商家资源是银泰城得以进行订单式操作并在全国范围内实现快速复制的利器。
  

    (来自腾讯房产)

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