北京快中彩走势|易铺中国新型城镇化模型

2013-10-15 易铺网易铺网 编辑:管彤 字号:
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[导语] 易铺中国城镇化模型包括产业模型、空间模型、时间模型三个方面,一个特定的城镇发展必须从这三个方面进行综合决策,才能有效的形成城镇化发展的定位。只有方向不会错,前景才能...

  未来中国新型城镇化建设,将遵从“公平共享”、“集约高效”、“可持续”三个原则,新型城镇化已经被本届政府确定为中国改革的大方向,一场新城营造的大戏将与持续进行中的旧城更新同步上演。新型城镇化,亦为中国房企由住宅开发商升级为城市运营商提供了机遇。

  记者就此采访了中国商业品牌联盟联盟执行主席/秘书长、易铺中国总裁、易铺网CEO陈建明先生。

  陈建明先生:大家好!城镇化是过去一年中国最热点的经济话题,如何科学的进行城镇化发展,是政府,企业关注的内容。
 

  易铺中国从2006年开始陆续参加了包括成都生态谷、保定裘皮小镇,以及天津华明小镇等等多个城镇化项目的实践,总结出了易铺中国的城镇化模型,希望将我们实践的成果总结出来,为行业提供有利的参考和借签。

  易铺中国城镇化模型

  易铺中国城镇化模型包括产业模型、空间模型、时间模型三个方面:

  一个特定的城镇发展必须从这三个方面进行综合决策,才能有效的形成城镇化发展的定位。只有方向不会错,前景才能足够得到保障。

  过去大家更多理解认为的第一、第二、第三产业,这种划分方式显然容易忽视第三产业当中细分的、有利于保证整体的城镇化发展更加环保、更加综合、更加多元的一个发展方向。回顾中国过去二十年城镇化发展的一个沉重的教训,首先是我们环境被严重的破坏,无论是去年到今年所发生的北方地区广泛的雾霾天气,乃至全国范围之内出现的土地、水源被污染的状况,都深刻的说明我们的城镇化需要深入考虑匀衡发展,保护环境。

  城镇化产业模型

  易铺中国城镇化产业模型包括农业产业、工业产业、特色农业、农业商贸、房地产、商务产业、生态产业、商业服务、旅游产业九大产业链。易铺中国在进行城镇化发展的过程当中有深刻的认识。从过去大家所理解的农业、工业、第三产业进行深入的细化刚才所提到的九大产业,将第三产业细分为七大产业,在每一个城镇的城镇化发展过程当中,需要结合这个城镇的这些产业特点、产业优势进行综合的比较来看,以上九大产业价值对于一个特定的城镇来讲,哪些内容需要作为未来发展的方向。

  例如我们在成都东五环进行的成都生态谷项目,位置位于成都成都市青白江区福洪乡杏花村,当时我们去的时候实际上是满山遍野的杏树桃树,当地大概有三万多亩的杏树桃树,我们客观的评估三万多亩的杏树桃树,农业产业进一步深化发展扩大化以后能不能形成工业产业链?首先,通过我们对全国杏、桃树种植产业的调研分析,很多城市杏树桃树种值规模达到五六十万亩甚至一百多万亩。在这个情况之下,三万亩的杏树桃树无法在国内形成定价权,另外,也无法形成工业产业的聚集,比如说汇源去当地开厂进行杏汁和桃汁的加工,基于这些考虑,我们认为最终当地的农业产业应该在现状之上恰当定位:并非扩大工业化或是农业化,相反,应该强化三万亩的杏树桃树在整个城镇化发展当中的环境作用,也就是生态价值。

  作为一个特定的城镇,农业产业是否可以扩大化发展?农业如果形成上百万或几十万亩的杏树桃树,应该说是把农业产业延伸到工业产业的价值远远大于他的综合的生态价值。

  对于成都的生态谷来讲,适当考虑他的位置在成都的东五环,那么随着城市的发展以及未来周边城市化之后,我们大家可以想像,三万亩的杏树桃树对于周边城市环境的一个带动毋庸置疑。

  基于以上九大产业模型的一个考虑,我们建议:每一个企业在进行城镇化发展的时候必须考虑刚才讲到的九大产业,哪些产业可以作为这个城镇发展当中的一个核心定位?哪些产业可以去掉?在综合考虑这些市场的这些竞争环境以及优势的前提之下,进行合理的科学的研究,最终确定,这个城镇以上的九大产业谁去谁留。具体又是一个怎么的发展方向和方式。那么很显然,城镇化的课题,应该说比我们大家所常规遇到的无论是房地产还是商业地产以及其他行业,要复杂很多 ,因为一个科学发展的城镇化其实牵涉到刚才讲到的几乎跟我们生活当中,或者说城市发展当中所关联的各个行业都有关系。那么,我们的决策又需要建立在对以上九大产业深入理解,专业把控前提之下的决策。所以,易铺中国的城镇化产业模型,建议大家在城镇化的定义过程当中,需要进行深入的考虑和拆分。

  城镇化空间模型

  中国的土地非常辽阔,每个城镇处在她特定的位置。这个城镇它的九大产业发展空间以及未来发展的模式,包括当中房地产的价格空间,跟这个城镇所处的空间地段关联很大。

  从易铺中国的研究来看,未来中国的城市不可回避的将形成以北京为中心的环渤海地区,以上海为中心的长三角地区,以及以广深为中心的珠三角。未来中国的房地产的价格体系会形成以北京、上海、深圳为房地产的价格制高点,各个省会城市以及青岛三亚等等旅游城市为辅助点的网状结构。北京、上海、深圳的房价在城镇化发展之后价格应该在十万甚至十几万以上的价格空间,其他省会城市以及像青岛三亚等城市会形成几万元的价格空间。也就是说,中国的每个一个城镇,或者规模更小的城市,它的房地产的价格空间根据它跟刚才讲到的核心城市间的距离会形成价格的衰减。比如说处在北京和天津中间的天津的武清,这个地方的房价将会受到北京和天津市房价的一个带动,会呈现一个网状的布局方式。

  中国的每一个城镇、每一个城市有特定的位置,它的城镇化的发展空间,跟刚才讲到的九大产业,每个产业发展空间跟这个城镇所处的与周边核心城市之间的距离关系存在着直接的价值比重关系。比如说北京到天津之间的城镇,和北京到呼和浩特中间的城镇,很明显距离的远近以及这个周边人口当量的规模,决定了不同的城镇发展空间和价格体系。包括各个产业能否做大。距离北京百八十公里的一个城镇作旅游产业发展,应该说从空间上更容易成功;距离北京三四百公里的城镇,因为空间距离关系,相比距离北京一百公里的一个城镇,它的旅游产业发展,包括房地产的价格空间一定相对缺乏竞争力。

  这就是易铺中国城镇化空间模型。在进行城镇化的决策定位程当中,需要考虑这个城镇跟周围城市之间的距离以及交通组织关系,这个距离和交通组织关系,直接决定了这个城市,这个城镇未来它的产业的可行性以及价格成长空间。

  城镇化时间模型

  中国的发展是循序渐进摸索的一个发展模式。在未来的五年,十年,二十年,甚至三十年的过程当中,因为国家市政基础建设的投入所带动形成的变化实际上是一个动态过程。

  所以我们在进行城镇化决策定位过程当中,需要恰当考虑未来时间变化以及带来这些政府的投资,形成的可能是价值的提升还是价值的衰减。在决策进行当中进行恰当的考虑,不要简单认为现在这个城镇可能缺乏比较好的外部交通环境和条件,就简单认为这个城镇缺乏产业发展的基础可能性。

  实际上,如果伴随着国家未来大的市政建设投入,也可能在几年之内,这个地方又会变成比如说北京周边变成市郊铁路的覆盖范围。例如上海周边城市,像昆山市,昆山伴随着外围的投资,那么从上海到昆山,以及周边的市政设施完善,昆山市城镇化就会魅力大增。也就是说,虽然现在有一定的距离,但是经过几年的发展以后,后续的变化带给这个城镇的竞争力将是巨大的。所以说必须在城镇化的发展模型的定位当中,深入考虑未来时间变化,以及未来政策各种因素带来城镇化的竞争力。

  在决策过程当中,恰当考虑以上的产业的竞争力,产业模型,空间模型以及时间模型,最终给我们所进行投资开发的无论是几千亩或是几平方公里的城镇的发展,将会形成有效的科学的产业定位。在考虑空间模型和时间模型过程当中,你会发现未来城镇今后合理的开发速度,恰当的融合,充分借签空间与时间给城镇带来的外力效果,外力效果决定了我们城镇化发展过程它的开发的节奏,如果说我们内部开发节奏的把控跟空间时间的变化能够恰当结合,将意味着我们的城镇化的发展在资金的效益上会达到很高的水准。

  以上易铺中国的城镇化的模型,无论是产业化的模型,还是空间的模型以及时间模型,作为易铺中国过去几年的实践,希望对目前正在进行的城镇化发展的企业、项目,有直接的参考建议。

  最后,我们总结一下,易铺中国的城镇化模型主张九大产业、科学决策,恰当考虑城市空间的关系跟周围城市间的距离。经过这样的一个决策过程,恰当的进行产业的选择和产业的组合,并且结合时间的模型来进行城镇化的发展节奏进行科学的决策,我想,经过这样一个操纵过程,将有利于保证城镇化发展一个科学化,保证城镇化发展操作的理性化,谢谢大家。

  中国商业品牌联盟联盟执行主席/秘书长

  易铺中国总裁、易铺网CEO陈建明先生

  陈建明先生1992年本科毕业于清华大学,2001年获得北大国际MBA学位,现为中国商业品牌联盟执行主席、中国商业联合会专家委员、中国购物中心专业委员会委员、北京大学、清华大学客座教授,于1999年被北京市政府新闻办公室授予“特殊贡献奖” ,现担任易铺中国总裁。长期从事房地产咨询、开发、招商、融资工作,谙熟中国房地产以及商业房地产的理论和运做。目前,属下易铺网已经成为全球最大的中文商铺门户网站,成为国内外商铺投资、商家选址的首选平台;属下赛睿顾问已经为新加坡凯德置地、泰国正大集团、北京中远房地产、山东鲁能集团、北京新燕莎投资集团等国内外知名企业提供了专业化商业地产综合服务。已出版着作有《中国超级购物中心SHOPPING MALL投资开发指南》 、《商业房地产投资、融资指南》、《商铺投资指南》、《铺铺为赢,商铺投资实战》、《店店为赢,创业开店指南》及《购物中心招商指南》等着作。

  

    (来自易铺网)

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